Jogszerű, tiszta és előnyös adásvételi szerződés? Mutatjuk, mire kell figyelnie!
Hogy mik is pontosan ezek? Írásunk segítséget nyújthat jobban eligazodni a tudnivalók útvesztőjében.
Az ingatlan adásvételi szerződés alapjai
A szerződés létrejöttének alapjai: az eladó vállalja az ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházását, a vevő pedig cserébe köteles megfizetni a vételárat. A felek szigorúan kötelesek ezt írásban rögzíteni. Amennyiben a fenti feltételek teljesülnek, a szerződés érvényesnek minősül.
Nem jön létre adásvételi szerződés, ha a felek nem foglalják írásba a megbeszélteket, vagy ha a felek e-mailben küldik el egymásnak a megállapodást - az e-mail még nem minősül önmagában írásbeli nyilatkozatnak. Akkor sem jön létre szerződés, ha az ingatlan eladásáról megállapodás született, de a vételár nem egyértelmű, netán ha az ingatlan nem beazonosítható.
Az ingatlan adásvételi szerződésekben viszonylag kevés olyan eset van, amikor valóban szükség van előzetes megállapodásra. Az előszerződés nem más, mint a felek közötti megállapodás arról, hogy egy későbbi időpontban szerződést kötnek egymással.
Szerződésből adásvételi szerződés
A szerződésnek a következőket kell tartalmaznia: a szerződő felek adatait, a felek ügyleti minőségének megjelölését - eladó, vevő, ajándékozó, megajándékozott, stb. -, illetve a település és a helyrajzi szám megjelölését.
Továbbá a nyilatkozatot a felek állampolgárságáról, az ún. ‘bejegyzési engedélyt’, mely szerint az eladó feltétel nélkül és visszavonhatatlanul hozzájárul a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, valamint az ügyvédi ellenjegyzést is magában kell foglalnia.
A vételár és annak megállapítása
A vételár megállapítása több, mint az ingatlan vételárának egy csapásra történő rögzítése. A vételárrészleteket készpénzben vagy banki átutalással lehet fizetni.
Banki átutalással történő részletfizetés esetén a felek közötti átvételi elismervényre nincs szükség. Szükség esetén mind a küldő, mind a fogadó bankok igazolhatják a kapott összeg befizetését.
Vételi ajánlat és szándéknyilatkozat
Ha a vevő egyoldalú szándéknyilatkozattal fejezi ki az ingatlan megvásárlására irányuló szándékát, akkor jogszerűen tett vételi ajánlatot, ha pedig a vételi ajánlatot elfogadják, az ingatlan adásvételi szerződése létrejön.
A foglaló a szerződés megkötésekor átadott pénzösszeg, az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. Ha a vevő felelős a szerződés meghiúsulásáért (mondjuk nem fizeti ki a vételárat vagy annak egy részét), a vevő elveszíti az eladónak átadott foglalót.
Ha a szerződés olyan okból nem teljesül, amelyért az eladó felelős (például ha az eladó nem adja birtokba az ingatlant), akkor vissza kell fizetnie a kapott foglaló kétszeresét a vevőnek.
Az előleg a szerződés meghiúsulása esetén minden esetben visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy a szerződés milyen okból hiúsult meg
A foglaló és az előleg közötti különbség csak akkor jelenik meg, ha az adásvételi szerződés meghiúsul.
Elővásárlási jog
A Ptk. szerint ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg. A társasházi külön tulajdonok tulajdonosai javára a társasházi alapító okiratban alapítható elővásárlási jog.
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az eladó a vevőtől kapott vételi ajánlatot az elővásárlási joggal rendelkező felekkel közölni köteles. a az elővásárlási joggal rendelkező felek egyike az ajánlatot írásban elfogadja, az ingatlan adásvételi szerződése nem az eladó és a vevő között jön létre, hanem az eladó és az elővásárlási joggal rendelkező fél között.
Ügyvédi munkadíj és szerződési költségek
Az ingatlan adásvételi szerződésekkel kapcsolatos kiadások nagyobb része az ügyvédi munkadíj, ezen felül már csak kisebb költségek merülnek fel: földhivatali eljárás díja, a tulajdoni lap és - ház és telek vásárlása esetén - a térképmásolat lekérésének a díja.
Ezeket általában a vevő viseli, de megállapodhatnak abban is, hogy megosztják a költségeket, vagy az eladó átvállalhatja. A magánszemélyek jelenleg évente két alkalommal ingyenesen letölthetnek tulajdoni lapot.
A széljegy elintézetlen kérelmet jelöl a tulajdoni lapon: azt jelzi, hogy az ingatlannal kapcsolatban bejegyzés, feljegyzés vagy átvezetés iránti eljárás van folyamatban. Ezeket beérkezési sorrendben bírálja el a földhivatal, melyeknek vagy helyt ad, vagy elutasítja azokat.
A függőben tartott tulajdonjog bejegyzési kérelem egyik előnye, hogy a vevő tulajdonjogát csak a teljes vételár kifizetése után lehet bejegyezni. Így garantált, hogy a vevő tehermentes ingatlant szerezhet, és hogy más fél nem szerezheti meg az ingatlant a vevő előtt. A függőben tartásos eladás csak akkor lehetséges, ha a teljes vételárat hat hónapon belül kifizetik; ellenkező esetben a földhivatal törli a széljegyet és nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát.
Birtokátruházás
A vételárrészletek kifizetését megfelelően kell megtervezni, nemcsak az összeg, hanem az időzítés tekintetében is. A legfontosabb, hogy a vételár teljes kifizetése és a kulcsok átadása mindig egybeessen. Bármennyire is szeretne a vevő kifizetés előtt beköltözni, az eladónak érdemes megvárnia az utolsó részlet teljesítését, majd csak ezt követően szerencsés a birtokbaadás.
Az eladó köteles az ingatlan kulcsát a vevőnek átadni, amint a teljes vételárat kifizetésre került. E kötelezettség szerződésszerű teljesítésének elmulasztása a késedelmes eladót napi több ezer forintos fix kötbérrel sújthatja.
Az ingatlan adásvételi szerződés szükséges velejárói
Az adásvételi szerződés szinte szükségszerű velejárója a banki hitel felvétele.Valamennyi kereskedelmi bank elvárja, hogy az ingatlan adásvételi szerződésben bank-specifikus záradékok szerepeljenek.
A legtöbb ember hitelt vesz fel a vásárláshoz, a tisztán formális logika szempontjából nem meglepő, hogy a legtöbb eladó ingatlanon banki jelzálog van. Vevőként nem kell aggódnia a jelzáloggal terhelt ingatlan miatt. Alapfeltétel, hogy a vevő nem az eladónak fizeti ki a jelzálogjog megszüntetéséhez szükséges összeget, hanem közvetlenül a banknak.
Az ingatlan adásvételi szerződésben a vevő alapvető kötelezettsége a vételár időben történő megfizetése. A fizetési határidők betartásának ösztönzésére szolgáló legalapvetőbb jogi eszköz a késedelmi kamat.
Elállásra akkor van lehetőség, ha a feleknek nem sikerült megállapodásra jutni. Ilyen nyilatkozatot csak akkor tehet az egyik szerződő fél, ha a másik fél megszegi a szerződést.
A szerződéstől való elállás a szerződés felmondására irányuló egyoldalú nyilatkozat. Az elállás következtében a szerződés megszűnik, az eladó visszafizeti a kapott vételárrészleteket, a vevő pedig visszaadja az ingatlant az eladónak.
Talán ennyiből is tisztán látszódik, hogy - hasonlóan a nagyobb értékű dolgok adásvételéhez - az ingatlanok és lakások eladása, illetve vétele sem éppen pofonegyszerű. Valójában igen sok szempont és kritérium alapján történik a helyes ügymenet beszabályozása.
Fontos, hogy törvényileg helyes keretek között történjen meg az értékesítés, valamint a vétel, hiszen a jogi keretek szigorúak és betartásukat folyamatosan ellenőrzik az illetékes hatóságok és felügyeleti szervek.
Amennyiben ezekkel nem vagyunk teljesen tisztában, érdemes szakember hathatós segítségét kérni és rábízni a fenti szabályok értelmezését, illetve pontos betartását.
Bármilyen kérdése lenne jelen témánkkal kapcsolatban, keresse az Ypsilon Home Ingatlanirodát bátran!
Az ingatlaniroda kollégái bármiben szíves rendelkezésére állnak, ami hozzásegítheti Önt ingatlana szabályos és jogszerű eladásához, vagy leendő ingatlana hasonló jogtisztaságú megszerezéséhez!
